Rozbor vzniku bytového spoluvlastnictví nemovitostí BD Vánek
I.
Právo členů BD Vánek na převod bytové jednotky vyplývá z textu předchozích i současných (platných) stanov. Dle čl. 3 odst. 3 písm. e) stanov družstvo zajišťuje mj. Převod bytových jednotek do vlastnictví členů družstva.
Na toto ustanovení navazuje čl. 4 odst. 4 stanov, podle kterého převodem vlastnických práv k jednotce členovi bytového družstva (podle ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ustanovení o bytovém spoluvlastnictví) je jeho další členský vklad vztahující se k této jednotce (čl. 10 odst. 1 písm. a) podle seznamu členů a podle smlouvy o vkladové povinnosti k dalšímu členskému vkladu vypořádán. (Za trvání družstva jde v případě převodu jednotky do vlastnictví člena družstva o vypořádání dalšího členského vkladu, na čl. 4 odst. 4 stanov se proto odkazuje i článek 13 odst. 2, 3 stanov.)
Dalším členským vkladem se rozumí podíl člena na pořízení domu s pozemky (nemovitostí uvedených v čl. 3 odst. 2 stanov) a na úhradě případných nákladů úvěrového financování kupní ceny těchto nemovitostí (čl. 9 ods.t 1 stanov), který je tvořen dvěma složkami: a) podílem každého člena na celkové kupní ceně odpovídající jím užívaného bytu, b) podílem na celkové kupní ceně odpovídající bytům nemovitostí, jejichž nájemci nejsou členové družstva, přičemž tyto podíly se určí způsobem specifikovaným v čl. 10 stanov. (vypořádání dalšího členského vkladu za trvání členství v případě převodu jednotky do vlastnictví člena družstva Vypořádání dalšího členského vkladu za trvání členství, tedy postup při převodu jednotky do vlastnictví, upravuje totožně článek 13 odst.
II.
Bytového spoluvlastnictví upravuje část třetí, Hlava II., oddíl 5, OZ (§ 1158 a násl.) a zákon č. 256/2013Sb., katastrální zákon v platném znění.
Dle 1158 odst. 1 OZ je bytové spoluvlastnictví spoluvlastnictvím nemovité věci založené vlastnictvím jednotek, které může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty. Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné (§ 1159 OZ). Společnými částmi jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen.
- Bytové družstvo podalo v minulém roce návrh na vklad práva k jednotkám, které vymezilo prohlášením v budově sestávající se ze všech bytových domů družstva.
- Tento návrh na vklad nebyl Katastrálním úřadem shledán jako bezvadný a družstvo bylo vyzváno k doplnění návrhu o stanovisko stavebního odboru MČ Praha 8 o tom, že všechny bytové domy jsou ze stavebního hlediska jedinou budovou.
- Představenstvo se snažilo toto stanovisko zajistit, kdy stavební odbor MČ Praha 8 po prostudování stavební dokumentace bytových domů vydal stanovisko, že jde o dvě samostatné budovy (jedna ohraničená obvodovými stěnami domů čp. 795 + 796, druhá čp. 797 – čp. 803).
- Katastrální úřad vychází z výkladu, že občanský zákoník používá v úpravě bytového spoluvlastnictví legislativní pojem „dům“ v jednotném čísle. Připouští tak vklad prohlášení vlastníka o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám pouze za situace, kdy jde o ze stavebního hlediska „jeden dům“.
III.
Ke vzniku bytového spoluvlastnictví vkladem prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku do katastru nemovitostí tak družstvo musí provést nové prohlášení. Prohlášení musí vycházet z okolnosti, že ze stavebního hlediska jsou bytové domy družstva dvěma budovami a nelze tak jednotky vymezit jedním prohlášením. Nepodaří se tak zajistit původní předpoklad spoluvlastnických podílů nabyvatelů jednotek na všech nemovitostech v majetku družstva. Prohlášení je třeba vyhotovit dvě, kdy nabyvatelé jednotky budou mít vždy spoluvlastnický podíl pouze k domu a pozemku, jehož součástí je nabývaná jednotka.
Řešení této situace:
1.) vždy vychází z toho, že nabyvatel jednotky nabude jednotku, která bude zahrnovat:
- prostorově oddělenou část domu čp. 795, čp. 796 anebo čp. 797 až čp. 803 a
- podíl na společných částech nemovité věci – pozemků jejichž součástí jsou domy čp. 797, čp. 796 anebo pozemků jejichž součástí jsou domy čp. 797 až čp. 803,
- k jednotce bude příslušet právo výlučného užívání lodžie, na kterou je vstup z bytu a sklepní kóje, kterou příslušný člen družstva – nabyvatel jednotky – užívá.
2.) zbývající majetek družstva, na jehož pořízení se členové podílely dalším členským vkladem, tj. pozemek XXXX, pozemek XXXX, pozemek XXXX jehož součástí je stavba s technologií výměníkové stanice (pozemky dále také jako „samostatné nemovitosti“):Poznámka: Jedná se o pozemky bez staveb, resp. pozemek se stavbou výměníkové stanice vč. technologie této stanice (pozor, technologie může být samostatnou věcí a může tak být ve vlastnictví i jiných subjektů, pokud to bude třeba).
- Může být rozdělen jako související nemovitosti, které by byly součástí jedné nebo druhé „rozdělované budovy“ (čp. 796, čp. 796 anebo čp. 797 až čp. 803), v takovém případě by nabývaná jednotka zahrnovala i podíl na „přilehlé nemovitosti“ jako nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelně spojené.
Tento případ by vyžadoval v případě výměníku vyhotovení věcného břemena nebo smlouvy ohledně dodávky tepla do druhé budovy. Z hlediska budoucího užívání, správy a provozu jde o proveditelnou možnost.
- Může být ponechán v režimu spoluvlastnictví samostatných nemovitých věcí. V tomto případě může při převodu jednotky do vlastnictví člena družstva převeden do vlastnictví samostatný spoluvlastnický podíl k těmto samostatným nemovitostem, případně může být tento podíl převeden do vlastnictví nově vzniklého společenství či obou společenství.
Tato možnost se nejeví jako vhodná, v budoucnu by mohla vést k potížím při správě samostatných nemovitostí spoluvlastníky, případně by při převodu jednotky nic nenutilo převodce převádět při převodu jednotky i podíl na samostatných nemovitostech, což není žádoucí. Tento přístup by vyžadoval určení společného správce samostatných nemovitostí.
- Samostatné nemovitosti mohou zůstat v majetku družstva. Toto dle názoru představenstva umožňují stanovy, které stanoví způsob vypořádání dalšího členského vkladu za trvání členství tak, že převodem jednotky se další členský vklad vypořádá, aniž by byl ve stanovách určen povinný rozsah podílu na společných částech všech nemovitostí, které družstvo vlastní.
V tomto případě by později (nadpoloviční většina jednotek ve vlastnictví spoluvlastníků) mohlo být družstvo a) povinno nemovitosti převést do spoluvlastnictví společenství anebo spoluvlastníků (dle dohody), b) by si samostatné nemovitosti ponechalo ve svém vlastnictví a provádělo jejich provoz (výměník) a jejich údržbu se správou s tím, že by vlastníci jednotek měli právo tyto nemovitosti (fakticky jen pozemky) užívat a SVJ by mělo právo odebírat z výměníku tepelnou energii (zajištění buď smluvně – smlouva o dodávce tepla, anebo věcným břemenem).Podle čl. 3 odst. 4 stanov zajišťuje družstvo správu domu s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví jiných osob, nebo správu domu a pozemku pro společenství vlastníků jednotek na základě sjednané smlouvy o správě nemovitostí. Bylo by tak možné ponechat družstvo jako servisní organizaci pro spoluvlastníky či společenství. Otázkou však je, kdo bude členy družstva, když při nabytí jednotky do vlastnictví zaniká členství v družstvu. Členem pak může být jen fyzická osoba a účelem družstva je zajistit bytovou potřebu svých členů. Muselo by tak dojít ke změně stanov, jelikož je možné předpokládat, že by postupně družstvo přicházelo o své členy, což by vedlo až k zániku.
- Může být družstvem převeden v budoucnu (např. za situace, kdy bude mí družstvo menšinový podíl na nemovitostech - bytových domech) na nově vzniklá společenství v poměru, který bude dohodnut. O majetek se tak postarají společenství dle svých rozhodnutí.
Poznámka:
Stanovy neupravují způsob určení ani výši podílu na společných částech nemovitostí družstva pro případy převodu vlastnictví k bytové jednotce. Občanský zákoník umožňuje vlastníku nemovitostí stanovit podíly na společných částech i jinak, než jako poměr velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Může tak učinit např. se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu, nebo jako stejné, tedy zcela dle vůle vlastníka.
V Praze dne 19. 06. 2016
Další postup:
1) Rozdělit BD na dvě SVJ:
- Rozdělení majetku, volné pozemky nezastavěné, přiřadit výměník k jednomu SVJ, provázat dodávku TUV a podíl na údržbě a opravách smluvně prodejní cena bytů není závislá na tomto rozdělení,
2) Jedno SVJ – stavebně propojit náklady cca 1-3 miliony, délka realizace 2 až 3 roky
3) Ponechat BD – nic se nemění, možné nižší prodejní ceny bytů, neomezený prodej čl. podílu., nesmí být však dluhy resp. musí se prodat i s dluhy.
3. Jaká je definice budovy?
Zákon o obcích se odkazuje na § 3 odst. 1 písm. a) bod 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, podle kterého se budovami rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory.
Obdobně definuje budovu zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, podle kterého se budovou rozumí nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí (§ 2 písm. l).